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Grundstücksgleiches Recht: Grunderwerbsteuer bei Verlängerung eines Erbbaurechts

Wenn Sie ein Grundstück erwerben, müssen Sie hierfür Grunderwerbsteuer zahlen. Aber nicht nur beim Kauf eines Grundstücks, sondern auch wenn Sie ein grundstücksgleiches Recht erwerben, fällt die Steuer an. So müssen Sie auch Grunderwerbsteuer zahlen, wenn Sie ein Erbbaurecht erwerben und das Grundstück Ihnen am Ende trotzdem nicht gehört. Aber nicht nur beim Erwerb des Rechts, sondern auch bei dessen Verlängerung fällt die Steuer an. Im Streitfall wurde ein Erbbaurecht erworben und gleichzeitig dessen bestehende Laufzeit verlängert. Das Finanzgericht Hessen (FG) musste entscheiden, ob hier die Grunderwerbsteuer einmal oder zweimal anfällt.

Im Besprechungsfall ist der Gesamtverband C Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem Erbbaurecht belastet war. Der Kläger schloss am 20.12.2021 mit C einen notariellen Vertrag, dass sofern ein Kaufvertrag über das Erbbaurecht zustande kommt, auch der bestehende Erbbaurechtsvertrag vom 11.05.1967 geändert und verlängert wird. Der geänderte Erbbaurechtsvertrag sollte bis 99 Jahre nach Abschluss des (Verlängerungs-)Vertrags gelten. Die Verlängerung würde somit ca. 54 Jahre betragen. Das Finanzamt erließ Grunderwerbsteuerbescheide sowohl für den Erwerb des Erbbaurechts als auch für dessen Verlängerung. Die dagegen eingelegten Einsprüche wurden zurückgewiesen.

Die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Die Erbbaurechtsverlängerung unterliegt der Grunderwerbsteuer. Die Steuer entsteht in dem Zeitpunkt, in dem das Rechtsgeschäft über die Verlängerung abgeschlossen wurde. Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer dient der kapitalisierte Erbbauzins für den Verlängerungszeitraum. Der Kapitalwert ist nicht auf den Zeitpunkt der Verlängerung des Erbbaurechts abzuzinsen. Der Erwerb des Erbbaurechts unterliegt dann der Grunderwerbsteuer, wenn das zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft erfüllt ist.

Obwohl ein zeitlicher Zusammenhang zwischen beiden Verträgen bestand, lag nach Ansicht des Senats trotz rechtlicher und zeitlicher Verknüpfung kein einheitliches Vertragswerk und damit auch kein einheitlicher Erwerbsvorgang vor. Somit handelt es sich um zwei eigenständige Erwerbsvorgänge, die jeweils gesondert der Steuer zu unterwerfen sind.