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Wertermittlung: Voraussetzungen eines Sachverständigengutachtens

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erben oder geschenkt bekommen, das bzw. die nicht das Familienheim war, fällt hierfür Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer an. Um den Wert dieses Objekts festzustellen, gibt es standardisierte Verfahren. Aber wie es bei Verallgemeinerungen nun einmal ist, kann es sein, dass der tatsächliche vom ermittelten Wert abweicht. Ersterer kann dann durch das Gutachten eines Sachverständigen nachgewiesen werden. Aber welche Anforderungen muss ein solches Gutachten erfüllen? Darüber musste das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) entscheiden.

Der Kläger erhielt vermietetes Wohneigentum im Wege der Schenkung. Gegen den hieraus folgenden Schenkungsteuerbescheid legte er Einspruch ein. Hierzu legte er das Gutachten einer Sachverständigen vor, die eine Ortsbesichtigung in Berlin vorgenommen hatte. Der Wert des Objekts wurde anschließend nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Aus dem Gutachten ging jedoch nicht hervor, dass die Sachverständige die Vergleichsobjekte tatsächlich besichtigt hatte. Deren Lage wurde zwar mit dem Straßennamen, aber ohne Hausnummer angegeben.

Aus Plausibilitätsgründen hatte die Sachverständige zusätzlich eine Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren auf der Grundlage des für eine Geschossflächenzahl von 2,5 festgestellten Bodenrichtwerts vorgenommen. Nach Ansicht des Finanzamts war das Gutachten allerdings so mangelhaft, dass ihm nicht gefolgt werden konnte und eine Plausibilitätsprüfung nicht möglich war.

Die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ist zwar durch ein Gutachten möglich, dieses muss jedoch auf Plausibilität überprüfbar sein. Auch müssen Vergleichsgrundstücke in einer größeren Stadt (wie Berlin) immer mit Hausnummer angegeben werden. Es konnte auch nicht hilfsweise auf das Ertragswertverfahren verwiesen werden. Denn auch insoweit war das Gutachten mangelhaft. Die tatsächliche Geschossflächenzahl wurde nicht ermittelt, sondern die erlaubte Geschossflächenzahl genutzt. In Berlin wird nach Angabe des Senats regelmäßig von der Planung abgewichen.

Die Sachverständige hätte sich mit der tatsächlich verwirklichten Geschossflächenzahl im relevanten Gebiet beschäftigen müssen. Das ist jedoch nicht passiert, so dass dem von ihr ermittelten Ertragswert nicht gefolgt werden kann. Der Hinweis des Klägers auf den Verkauf von zwei Wohnungen im selben Haus aus einem anderen Jahr ist auch nicht zum Nachweis eines niedrigeren Werts geeignet.